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抵当権抹消登記手続きについて、よくあるご質問です
■ 住宅ローンを完済しましたが、自宅の抵当権はどうなるのでしょうか？
■ 抵当権の抹消登記をしないで放 置しておくと、何か問題がありますか？
■ その場合司法書士に依頼するメリットは何ですか？
住宅ローンを完済しましたが、自宅の抵当権はどうなるのでしょうか？
実体的には抵当権は消滅します。
ご自宅に設定された抵当権は、住宅ローン債権を担保するために金融機間等が設定したものなので、ローンを完済すれば実体的には抵当権は消滅してしまいます。
しかし、登記官（法務局）が職権で抵当権を抹消してくれるわけではありませんので、不動産の所有者が抵当権抹消登記の手続きをしなければ、建物の滅失や土地の水没などで、不動産が物理的に消滅してしまわない限りそのまま登記簿上永久に抵当権は存続し続けます。
抵当権の抹消登記をしないで放置しておくと、何か問題がありますか？
まずありえないと考えられますが、別の不利益が生じる可能性があります
実体的に消滅した抵当権の登記の流用を認める判例もありますが、一般的な市中金融機関が流用することは、まず100％ありえないと考えられます。ですが別の不利益が生じる可能性があります。
①まず、ご自宅の売却や金融機関からの（形式的な担保余力を超えた）新規借入がほぼ不可能になることです。
②また、ローンを完済した際に金融機関から交付される書類の中には有効期限があるものがあるので、その期限以内に抵当権抹消登記を申請しないと新たに書類を自己負担で入手する必要が生じてきます。
③更に、昨今金融機関の再編が著しいですが、金融機関の合併・分割などがあった場合は、抹消登記とは別の手続きが必要となるからです。
この場合、合併・分割登記などの費用は金融機関が負担してくれるとしても時間や労力は自己負担です。また金融機関の代表者が交代した場合も新たに書類を入手する必要が生じる場合も有ります。
普段ご自宅の登記簿をご覧になる方はほとんどいらっしゃらないと思いますが、ローン完済後、抵当権抹消登記手続きをせずに何十年も抵当権を放置しておくと場合によっては当の金融機関が消滅していたりすると抵当権抹消登記手続きのほかに非常に面倒な手続きが必要になる場合があり、その場合莫大な費用がかかる可能性も否定できません。この場合の費用は全額不動産所有者のご負担になります。
ですから金融機関から交付された書類の有効期限内に、抵当権の抹消登記手続きを行っておくことをお勧めします。
その場合司法書士に依頼するメリットは何ですか？
司法書士に依頼すれば、時間と労力を大幅に節約できます。
司法書士に当権抹消登記手続きを依頼しますと相応の費用がかかりますが、ひとたび任せてしまえば抵当権抹消登記手続きに必要な書類をご自宅の最寄のポストに投函するためと、抵当権抹消登記手続き費用の振込みのために外出していただくこと以外にしていただくことは原則として何もありません。
また抵当権の抹消漏れを回避できますし、銀行の合併など専門的知識を必要とする場合も司法書士が対処します。
確かに法務局では抵当権抹消登記手続きなど、登記全般の相談を行っておりますが、単純に数えて登記相談、抵当権の抹消登記申請、登記完了後の受領の3度もご自宅から法務局まで往復する移動時間や交通費だけでも結構な労力、出費ですし、お仕事をされている方はお休みをとられて何度も登記相談に出向いたり、抹消登記申請に不備があって法務局から補正(訂正)の呼出がある場合、4度も5度も往復することになり、場合によっては交通費だけで司法書士へ払う抵当権抹消登記手続き費用を超えてしまうことにもなりかねません。